EmitenNews.com - Fitch Ratings telah mengafirmasi peringkat emiten jangka panjang (IDR) jangka panjang pengembang properti yang berbasis di Indonesia PT Ciputra Development Tbk (CTRA) di 'B+' dengan Outlook Stabil. Agensi juga telah menegaskan peringkat jangka panjang pada obligasi CTRA senilai SGD150 juta yang jatuh tempo pada 2 Februari 2026 di 'B+' dan Peringkat Pemulihannya di RR4'. Daftar lengkap tindakan pemeringkatan ada di akhir komentar ini.

Penegasan dengan Outlook Stabil mencerminkan ekspektasi kami bahwa CTRA akan mempertahankan kinerja yang stabil dalam 12-18 bulan ke depan. IDR CTRA dibatasi oleh skala operasinya yang kecil dibandingkan dengan rekan-rekan berperingkat lebih tinggi, di mana kami tidak mengharapkan prapenjualan yang dapat diatribusikan (tidak termasuk bagian dari prapenjualan yang diatribusikan kepada pemilik minoritas) untuk naik di atas Rp5 triliun dalam dua tahun ke depan.

Skala Kendala Peringkat: Kami memperkirakan prapenjualan yang dapat diatribusikan CTRA akan meningkat menjadi Rp4,5 triliun pada tahun 2021 dan sekitar Rp4,8 triliun pada tahun 2022. Perusahaan perlu mempertahankan prapenjualan yang dapat diatribusikan lebih dari Rp5 triliun sebelum Fitch mempertimbangkan peningkatan peringkat.

Kinerja Stabil di Tengah Tantangan: Presales yang diatribusikan CTRA naik 40% yoy menjadi Rp3,5 triliun pada 9M21 - hasil yang kuat karena dicapai di tengah pembatasan mobilitas yang ketat selama Juli-Agustus 2021, yang membatasi peluncuran proyek skala besar. Kami memperkirakan rumah tapak dengan harga di bawah Rp2 miliar akan terus mendorong prapenjualan, didukung oleh permintaan pengguna akhir, suku bunga domestik di titik terendah sepanjang masa, dan lingkungan operasi yang membaik.

Penjualan rumah dengan harga di atas Rp2 miliar juga meningkat dalam beberapa kuartal terakhir, yang kami kaitkan dengan efek kekayaan dari harga yang kuat untuk komoditas ekspor utama. Selain itu, penjualan CTRA telah diuntungkan secara signifikan dari potongan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas rumah yang telah selesai dibangun efektif dari 1 Maret 2021 hingga 31 Desember 2021. Perpanjangan potongan PPN tidak pasti, tetapi kami mengharapkan lingkungan operasi yang lebih baik, dengan tingkat vaksinasi terus meningkat, yang akan memungkinkan CTRA untuk meluncurkan aliran proyek yang stabil, mengurangi risiko pra-penjualan yang lebih rendah.

Hipotek Meningkatkan Koleksi Kas: Kami berharap arus kas dari operasi (CFFO) CTRA meningkat pada 2021-2022 karena peningkatan pra-penjualan, serta campuran yang lebih tinggi dari penjualan yang didanai pinjaman hipotek. Aturan yang lebih longgar tentang pinjaman hipotek, yang diberlakukan pada awal 2021 dan memungkinkan bank untuk mencairkan hingga 90% pinjaman kepada pengembang di muka, telah menjadi pendorong utama pengumpulan uang tunai yang lebih kuat.

CTRA melaporkan pengumpulan kas konsolidasi sebesar Rp6,3 triliun pada 9M21, naik 40% yoy, dengan penjualan yang didanai hipotek naik menjadi 58% dari 50% selama periode tersebut, menggantikan penjualan dengan dana angsuran. Kenaikan suku bunga menimbulkan ancaman terhadap permintaan perumahan dalam jangka panjang. Namun, kami tidak mengharapkan suku bunga domestik naik lebih dari 50bp tahun depan, yang seharusnya tidak menggagalkan permintaan perumahan mengingat suku bunga telah turun 150bp sejak awal 2020.

Ruang Utama Peringkat Signifikan: Kami memperkirakan leverage pembangun rumah CTRA - didefinisikan sebagai utang bersih/persediaan yang disesuaikan - tetap sekitar 15% dalam 12-18 bulan ke depan (akhir September 2021: 14%), karena kami pikir perusahaan akan tetap berhati-hati pendekatan terhadap land banking dan belanja modal sampai ada visibilitas yang lebih besar di sekitar pemulihan ekonomi yang berkelanjutan. Leveragenya jauh di bawah level 45% di mana kami akan mempertimbangkan tindakan pemeringkatan negatif. Akibatnya, CTRA memiliki ruang utama yang signifikan untuk investasi, tetapi kami mengharapkan pendekatan terukur sejalan dengan rekam jejaknya.

Arus Kas Bebas Netral: Fitch berasumsi bahwa CTRA akan membayar semua keuntungannya dalam bentuk dividen sehingga arus kas bebas (FCF) tetap netral hingga sedikit negatif pada 2022-2024, yang jauh lebih tinggi dari 10%-15 % rasio pembayaran yang dilihat secara historis. Ini karena perusahaan belum mengumumkan rencana ekspansi atau akuisisi tertentu, dan kami yakin CTRA tidak mungkin terus beroperasi pada leverage rendah saat ini dalam jangka panjang, jika pengumpulan kas yang kuat terus berlanjut di tengah pemulihan ekonomi yang berkelanjutan.